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北京再出限房价地块 中海545亿落子昌平沙河镇

发布时间:2019-04-24 18:36 来源:未知 编辑:admin

  1月17日,来自北京朝阳、昌平的两宗宅地亮相北京土拍现场,总起始价78.61亿元,总成交价88.15亿元。首创、远洋、中海、旭辉等10余家房企展开角逐。其中朝阳孙河地块成交十分迅速,仅1轮就被中粮+旭辉以总价33.65亿元拿下,溢价率1.02%。昌平沙河地块竞争相对较激烈,最终以总价54.5亿元、溢价率20.31%花落中海。

  参与竞拍的第一宗宅地是朝阳孙河乡北甸西村2902-14地块。中粮+旭辉、首创+远洋共2家联合体参与竞拍。最终该地块被中粮+旭辉以总价33.65亿元拿下,溢价率1.02%。

  据悉,本宗宅地位于朝阳区孙河乡,四至范围为:东至规划孙河组团二号路,南至规划孙河组团七号路,西至规划孙河组团三号路,北至规划孙河北路。用地性质为R2二类居住用地,土地面积53525.811平方米,容积率1.1,控高18,起始价33.31亿元。另外,本次出让宗地中商品住房销售均价不超过68924元/平方米,且最高销售单价不得超过72370元/平方米。

  中原地产首席分析师张大伟表示,从2012年开始,孙河区域内已经成交11宗地块,特别是2017年来,累计已经成交4宗。区域内累计土地成交金额高达373亿。区域内市场情况,目前成交均价在8万左右。区域内在2018年将有超过3500套限价商品房供应,同时之前的商品房预计入市也将超过千套,供应量比之前有明显上涨,整体土地溢价率有所下行。

  诸葛找房分析师陈雷认为,孙河作为北京少有的高端住宅商圈一直备受关注,因其有完善的生活配套设施、优质的教育及医疗资源、便利的交通,近几年受到开发商追捧,该区域近来土地市场火热,随着地块的逐渐拍出,剩余地块越来越稀少,竞争愈发激烈。此次拍卖地块较小,总建面5.9万平方米,仅为上个地块的60%,起拍楼面价为5.7万/平方米,限售价为6.9万/平方米,竞价空间较小,好在此次地块并没有70/90限制,容积率为1.1,建设高端住宅或者向地下探寻空间,仍具有一定的盈利空间。未来随着人们对于生活品质追求的不断提高,高端住宅必然成为追捧,孙河仍是最具发展潜力区域之一。

  第二块宅地是昌平区沙河镇丽春湖LCH-010等地块,参加竞拍企业有中海、金茂、华润+招商、绿城、金地。竞拍现场竞争激烈,经过17轮抢夺,该地块最终花落中海,成交价54.5亿元,溢价率20.31%。

  据公开资料显示,本次挂牌出让宗地位于昌平区沙河镇,土地面积175114.652平方米,起始价45.3亿元,值得注意的是本次出让宗地LCH-010地块中建设的商品住房销售均价不超过59610元/平方米,且最高销售单价不得超过62591元/平方米;LCH-012地块中建设的商品住房销售均价不超过54553元/平方米,且最高销售单价不得超过57281元/平方米。

  该宗地中R2住宅用地(010地块)78873平方米,容积率1.05,控高18;F1住宅混合用地(012地块)70046平方米,容积率1.5,控高18;B4商业金融用地(13\15\20地块)147300平方米,容积率3,控高45(有偿还建145400平方米,回购价格4500元/平方米;配新华书店1000平方米、技术培训学校900平方米,回购价格6000元/平方米);A33基础教育用地(013地块)3360平方米,容积率0.8,控高12。

  诸葛找房分析师陈雷表示,该地块位于沙河高教园,周边有北航、北邮、外交学院等高校分校区,有利于发展综合性商业,地块靠近地铁昌平线高速及北六环,交通便利。而从教育资源来看,周边有北师大附属小学、昌平第四实验小学等。由于沙河高教园区发展时间较短,商场配套仅有隆兴购物广场、汇德商厦等。

  另外,从沙河挂牌二手房套价区间分布来看,300-500万占比近半,其次为300万以下,占比22%;从套面积区间分布来看,60-90平米占比46%,其次为90-140平米,占比19%,刚需占比较大。目前该区域二手房挂牌均价为47095元/平方米,地块限均价54553元/平方米,开发商具有一定的盈利空间。同时值得注意的是,该地块总建筑面积30万平方米,地块较大,有利于进行大规模综合性开发。

  今天两宗地最后分别成交金额为33.65亿与54.5亿,合计金额88.15亿,叠加之前北京已经成交的220.39亿,年内北京合计土地成交金额已经高达308.54亿,刷新历史同期记录。后续截止2月6日还有14宗地块待售,起价359亿。春节前,北京土地成交金额有望超过700亿。

  中原地产首席分析师张大伟分析认为,2宗相对优质地块,容积率较低,均没有7090政策限制,但商品房全部限价与限售,最后溢价率分别是1%与20.3%,2017年北京土地平均溢价率是24%,2018年截至日前是13.8%。明显降低。

  中原地产研究中心统计数据显示,全国热点城市延续了2017年土地成交热度,继续大量成交土地。合计有33个城市卖地成交超过10亿,最高的北京卖地308亿,其次杭州206亿,苏州176亿,武汉164亿。土地市场热点城市开门红。整体看,北京、苏州、武汉等城市的溢价率只有10%左右,明显低于2016年,土地市场在系列调控影响下,有所退烧,但从成交金额看依然高位。

  全国多城市土地成交依然处于高位,特别是一二线城市,房企资金压力逐渐出现,从2016年930开始,全国一二线城市严格调控,这种情况下,房企资金压力越来越大,虽然整体销售依然处于高位,但再拿地的资金压力逐渐增加,对非优质地块的积极性降低。

  对未来房地产市场走势出现分化,整体看,2018年楼市将继续严格调控,这种情况下,大部分房企对土地市场的热度逐渐降低,抢地积极性降低,土地市场的溢价率有所降低,虽然一二线城市调控政策严格,但对于房企来说,为了加大销售额,依然会集中拿地。预计2018年,一二线土地市场成交依然将维持高位。包括北京等城市未来一个月依然有大量土地成交。

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